Обзор рынка ипотечного жилищного кредитования

Август 2023 года стал рекордным по объему выдачи ипотеки. Кредитные организации предоставили 216,1 тыс. рублевых ИЖК на сумму 849,1 млрд рублей, что превысило предыдущий исторический максимум декабря 2022 года на 22,6 и 21,8% по количеству и объему соответственно. В годовом сопоставлении количество и объем предоставленных ИЖК выросли более чем в полтора раза (на 77,3 и 85,5% соответственно). За август темп прироста выдачи ИЖК в два раза превысил показатель розничного кредитования (31,3 против 14,9% соответственно). В результате ИЖК составили около трети объема предоставленных кредитов ФЛ (32,0%).

Основной вклад в прирост выдач ИЖК обеспечили кредиты на приобретение строящегося жилья (ИЖК по ДДУ). В августе было выдано 75,8 тыс. ИЖК по ДДУ на сумму 369,2 млрд рублей (51,2 тыс. кредитов на сумму 248,9 млрд рублей в июле). Кредитование на первичном рынке недвижимости, как и ранее, активно поддерживалось льготными программами. В августе совокупный объем кредитов по программам господдержки увеличился до 513,4 млрд рублей (+40,7% за месяц) — максимальное значение за весь период наблюдения. Такая динамика может быть обусловлена, с одной стороны, сохранением ставок субсидирования и ожиданием повышения минимального первоначального взноса по программам господдержки, с другой стороны, сберегательными мотивами — вложения в недвижимость могли рассматриваться как средство сохранения накоплений в условиях ослабления курса рубля.

По оперативным данным АО «ДОМ.РФ», в первые три недели сентября по программам господдержки предоставлено ИЖК на сумму более 470 млрд рублей, что превышает среднемесячные показатели 2023 года.

В то же время на фоне ожидания роста кредитных ставок, ввиду повышения ключевой ставки Банка России, заемщики стремились оформить кредиты по ранее одобренным заявкам с более низкими процентными ставками. Предоставление ипотеки на рыночных условиях (ИЖК без учета господдержки) в августе возросло на 19,3% по объему: выдано кредитов на сумму 335,8 млрд рублей.

В последующие месяцы ожидаются более сбалансированные темпы роста ипотечного рынка, в том числе за счет повышения процентных ставок и макропруденциальных надбавок Банка России.

Динамика объема ИЖК в рублях, в том числе ИЖК по ДДУ, млрд рублей

В августе 2023 года средневзвешенная ставка по ИЖК снизилась до 8,04 с 8,25% в июле, что связано с продолжающимся расширением выдач по программам господдержки ИЖК, доля которых возросла до 60,0% (в июле — 51,6%). При этом повышение ключевой ставки Банка России до 12,00% не оказало существенного влияния на динамику ставок именно в августе, поскольку кредиты продолжали выдавать на ранее одобренных условиях. Процентная ставка по ИЖК по ДДУ уменьшилась до 5,92% (-0,14 п.п. за месяц). Одновременно на рынке готового жилья процентная ставка по ИЖК была немного выше уровня прошлого месяца: 9,83% против 9,76% месяцем ранее.

Динамика процентных ставок по операциям в рублях, % годовых

Задолженность по ИЖК на 01.09.2023 составила 16,2 трлн рублей (без учета приобретенных кредитными организациями прав требования), увеличившись по сравнению с предыдущим месяцем на 3,7%. В годовом сопоставлении темпы прироста портфеля ИЖК составили 26,9% (годовой прирост в июле — 23,4%), обеспечив порядка 63% прироста задолженности по кредитам ФЛ. В структуре розничного портфеля задолженность по ИЖК, как и ранее, составляла более половины (52,4%).

Задолженность по ИЖК в рублях и иностранной валюте

В августе 2023 года топ-3 регионов на рынке ИЖК (в том числе ИЖК по ДДУ) оставался неизменным, как по выдачам, так и по задолженности. При этом во всех регионах наблюдалась схожая динамика прироста выдач ИЖК за месяц: в Санкт-Петербурге (+32,8%), в Москве (+32,1%) и в Московской области (+27,8%).