На рынке недвижимости появляются признаки перегрева
Почти каждый третий потребкредит во II квартале этого года был выдан заемщикам, чьи выплаты по долгам превышают 80% дохода. А в каждом пятом случае — все 100%. Несмотря на принимаемые регулятором меры, пока охладить рынок необеспеченного кредитования не удается, он растет примерно на 2% в месяц. При этом 3% банковских заемщиков, которые берут ссуду в МФО, через полгода уходят в дефолт. Об этом в интервью «Известиям» сообщила директор департамента финстабильности Центробанка Елизавета Данилова.
Она также рассказала о том, что убытки банков из-за программы «кредитных каникул» оказались не такими существенными, как ожидалось, что ставки по ипотеке будут расти не такими темпами, как ключевая, а также о том, когда ЦБ ожидает принятия законодательных инициатив по предельной долговой нагрузке, «запретам на кредиты» и плавающей ставке.
Не количество, а качество
— Действительно ли в июле после окончания действия первой программы льготной ипотеки произошло резкое снижение спроса на этот вид кредитов?
— Информация из публичных источников — данные «ДОМ.РФ» — действительно показывает достаточно существенное, в три-четыре раза, сокращение спроса на ипотеку по результатам июля. При этом в первой половине этого года льготная ипотека обеспечивала около 30% выдач ипотеки. Объяснить такой спад в июле можно тем, что многие заемщики стремились получить льготную ипотеку в июне, когда еще действовала первоначальная программа.
— С 1 августа регулятор ужесточил требования к капиталу для некоторых ипотечных кредитов. Не приведет ли это к стагнации рынка после бурного всплеска на фоне первой льготной программы?
— Меры по ипотеке, которые вступили в силу с 1 августа, касаются только кредитов с низким первоначальным взносом — от 15 до 20%. Мы в последний год видели довольно существенный рост таких кредитов. Во II квартале
Наши меры не означают запрет таких кредитов для граждан, но дестимулируют банки их выдавать, поскольку они становятся более дорогими, требуют больше капитала. Поэтому можно ожидать некоторого перераспределения — снижения доли ипотеки с низким первоначальным взносом и повышения доли кредитов со взносом 20% и более.
— До пандемии какая была доля таких кредитов?
— В I квартале 2020 года кредиты с первоначальным взносом от 10 до 20% составляли 27% выдач на первичном рынке. В 2018 году, когда Банк России также повышал надбавки по ипотеке, доля таких кредитов была 38% на первичном рынке и 43% на вторичном. Сейчас на вторичном рынке их доля, наоборот, ниже — 30%, то есть снижение обеспеченности кредитов характерно именно для первичного рынка.
— Насколько можно ожидать охлаждения рынка, учитывая окончание первой программы льготной ипотеки?
— Можно ожидать, что в целом меры приведут к стабилизации рынка ипотеки. Важно, чтобы ипотека росла сбалансированно. Наша обеспокоенность связана со стандартами кредитования, с тем, что растет ипотека с низким первоначальным взносом и высоким показателем долговой нагрузки заемщика. Это может привести к росту доли плохих кредитов в будущем.
Мы также учитываем динамику цен на рынке недвижимости. И здесь появляются признаки перегрева: темп роста на первичном рынке жилья во II квартале в годовом выражении составил 20,6%. В Москве этот показатель еще выше — 24%, в Санкт-Петербурге — 26%.
Безусловно, это негативно влияет на доступность покупки жилья, возможность накопить у граждан снижается, и люди вынуждены брать ипотеку на большую сумму, что, в свою очередь, увеличивает риски. И охлаждение ценовой динамики было бы полезным.
Но в целом важно подчеркнуть, что качество ипотеки пока достаточно хорошее. Доля кредитов с просрочкой 90 и более дней составляет всего 0,94%. Это существенно лучше, чем даже в
— Но надувшийся уже «пузырь» может лопнуть?
— Мы как раз и принимаем меры, чтобы не допустить такого сценария. В случае несбалансированного роста кредитования это само по себе может привести к последующей резкой остановке кредитования, неплатежеспособности заемщиков и резкому падению цен на жилье. Наши меры предотвращают накопление таких рисков. В сочетании с другими решениями они окажут стабилизирующий эффект на рынок жилья, помогут предотвратить «пузырь».
Вопросы доступности
— Не приведут ли меры регулятора к снижению доступности ипотеки, особенно с учетом повышения ключевой ставки?
— Имеющиеся данные показывают, что в июне ставки находились на достаточно низком уровне — 7,1% на вторичном рынке и 5,5% в сегменте ДДУ (договор долевого строительства. — «Известия»), и они даже немного снизились относительно предыдущих месяцев. Но, конечно, на фоне всплеска инфляции и изменения параметров программы льготной ипотеки можно ожидать и некоторого удорожания кредитов на покупку жилья. Однако ставки по ипотечным кредитам — это долгосрочные ставки. Политика, которую сегодня проводит Банк России, чтобы вернуть инфляцию к цели, способствует сдерживанию роста долгосрочных ставок в экономике. В этих ставках отражается много факторов, в том числе мнение рынка о способности Центробанка поддерживать низкую инфляцию на долгосрочном горизонте. Например, ориентиром для ипотечных ставок может быть доходность пятилетних ОФЗ, которая с начала года выросла на 1,4 п.п., притом что ключевая ставка — на 2,25 п.п.
Помимо процентной ставки, важен и другой момент. Если разложить арифметически по факторам изменение доступности жилья, то стоимость жилья имеет не меньшее значение, чем уровень ставок, а в регионах с высоким ростом цен он будет ключевым фактором снижения доступности. В ряде регионов сложилась ситуация, когда рост доступности в результате снижения ставки был, к сожалению, нейтрализован повышением стоимости недвижимости. Для устойчивого развития ипотеки очень важно, чтобы цены стабилизировались.
— Была идея создания специальных ипотечных вкладов. Поскольку сейчас из-за налоговых изменений люди не очень стремятся класть на депозиты значительные суммы, а накопления на первоначальный взнос именно такими и исчисляются, логично было бы сделать специальный, долгосрочный продукт, освобожденный от налогов. И всем было бы хорошо, в том числе и банкам, которые получили столь желанные длинные пассивы. Насколько реалистична эта инициатива и поддерживает ли ее регулятор?
— По поводу освобождения от налогов — это вопрос Минфина. Но в целом целевой накопительный продукт в ипотеке — хорошая идея. В 2020 году был разработан проект федерального закона о системе жилищных сбережений. Он вводит в гражданский оборот понятие договора жилищного сбережения. Этот договор включает положения договора банковского вклада, на котором человек сможет накапливать средства на первоначальный взнос по ипотеке с учетом возможных региональных субсидий, а также предварительного договора ипотечного кредитования, который заранее фиксирует условия ипотечного кредита. За счет того, что банки по этому договору получат длинные пассивы, ставка по ипотечным кредитам предполагается ниже рыночной. Законопроект готовится к первому чтению в Госдуме в осеннюю сессию.
— Учитывая такой значительный рост цен на недвижимость и с точки зрения снижения рисков ипотечных заемщиков была очень неплохая инициатива закрепить право на самостоятельную продажу залогового жилья. Это выгодно и банкам, которые не получают на свои балансы непрофильные активы в случае снижения платежеспособности клиентов. Как к ней относится регулятор и будет ли она реализована?
— Было бы неплохо, если бы такая опция была закреплена законодательно. Насколько я знаю, такой законопроект есть, он принят Госдумой в первом чтении в декабре прошлого года, сейчас дорабатывается ко второму чтению.
Нерезиновый доход
— Вы неоднократно говорили, что необеспеченное потребкредитование вызывает беспокойство у регулятора. Что сейчас тревожит особенно?
— Можно разбить этот вопрос на две части. Первая — качество кредитов, связанное с пандемией, второе — новые риски, которые сейчас накапливаются. В прошлом году мы опасались роста плохих ссуд из-за пандемии, но пока картина складывается лучше наших ожиданий. Предварительные оценки показывают, что ситуация с качеством кредитов развивается по оптимистическому сценарию. Мы оценивали возможные убытки банков по реструктурированным кредитам (по госпрограмме «кредитных каникул». — «Известия») в размере порядка 120 млрд рублей, но они будут меньше — на уровне 80 млрд рублей. Благодаря быстрому восстановлению экономики качество реструктурированных кредитов оказалось хорошим.
Но в то же время мы видим, что начинают накапливаться новые риски. Необеспеченные кредиты традиционно являются интересным продуктом для банков, и сейчас на фоне ускоренного восстановления экономики мы видим быстрое ускорение роста кредитования — выше 2% ежемесячно. Аннуализированный темп прироста в июне составляет уже 22,5%. По июлю у нас есть предварительные оценки, которые показывают, что темпы роста, скорее всего, сохраняются на высоком уровне. Хотя в апреле было принято решение о возврате с 1 июля допандемической матрицы надбавок.
Также мы видим ухудшение стандартов кредитования, которое выражается в увеличении доли кредитов с высоким показателем долговой нагрузки (ПДН). Прежде всего мы смотрим на долю кредитов с высоким ПДН — 80+ (доля выплат по обязательствам к доходам 80%. — «Известия»). К сожалению, она растет и уже выше, чем до пандемии. Доля новых выдач заемщикам с ПДН свыше 80% во II квартале составила 30,3%, что на 3,6 п.п. выше, чем в I квартале 2020 года. При этом большую часть прироста дал сегмент с уровнем долговой нагрузки ПДН 100+: он сейчас составляет 19%, что на 3,8 п.п. больше, чем до пандемии.
— Как вообще банки могут выдавать кредиты людям, которые платят по кредитам больше своих доходов?
— Мы анализируем эту ситуацию и видим несколько объяснений такому на первый взгляд парадоксу. Во-первых, иногда банки для эффективности своих кредитных процессов, чтобы не мучить клиента лишними справками и требованиями, используют в качестве данных о доходе, например, средний доход по региону. Но может быть ситуация, когда фактический доход заемщика выше, чем средний по региону. В этом случае расчетный ПДН окажется выше 100%, хотя если бы банк собрал полную информацию о доходе клиента, ПДН был бы нормальный.
Во-вторых, распространенная причина высокого ПДН — неофициальные доходы заемщиков, которые не включаются в расчет регуляторного ПДН, но банки принимают их во внимание, оценивая платежеспособность клиента. Например, материальная поддержка со стороны близких родственников, доходы за сдачу квартиры, доходы нянь, которые официально не оформляются, и так далее. Это косвенно подтверждается и тем, что самая большая доля заемщиков с высоким ПДН в низкодоходных категориях. Скажем, для людей, чей официальный доход составляет до 12 тыс. рублей, 52% выдач приходится на ПДН выше 100%. Банки как раз объясняют это тем, что у этих людей есть дополнительные источники дохода. Чем больше доход, тем меньше доля высоких ПДН. При официальных доходах свыше 125 тыс. рублей выдач с ПДН выше 100% меньше 6%.
— Недавно НБКИ опубликовало информацию о росте заявок в МФО на рефинансирование задолженности до 30 тыс. рублей. Не является ли это следствием ужесточения вашей политики по показателю долговой нагрузки? Не попадают ли в еще более сложную ситуацию заемщики, которые из-за высокого ПДН не могут рефинансировать долги в банках и берут микрозаймы?
— Переток заемщиков в сегмент МФО возможен, что потенциально может нести риски закредитованности, поэтому мы постоянно мониторим ситуацию. Наш анализ показывает, что значимого перетока пока не наблюдается. До пандемии в начале 2020 года доля микрозаймов в совокупном портфеле (необеспеченные кредиты и займы МФО) составляла 1,9%, а на 1 апреля 2021 года — 2%, то есть доля МФО почти постоянна. Несколько лет назад показатель находился примерно на таком же уровне — менее 2%.
По последней информации трех крупнейших БКИ на 1 апреля 2021 года, заемщики распределены следующим образом: 80% всех заемщиков имеют только банковские кредиты, 6,5% — только займы МФО, 8,5% — и займы МФО, и кредиты банков.
— Это более-менее постоянный показатель?
— Да, примерно. Доля людей, которые имеют не только заем, но и кредит, среди клиентов МФО составляет более половины (57%). В большинстве своем они получают заем, не имея просрочек по кредиту — в начале года таких клиентов было 82%. После взятия займа большая часть банковских заемщиков сохраняет платежную дисциплину по кредиту, хотя около 3% таких клиентов в течение полугода уходят в дефолт — это достаточно много. Мы отслеживаем такие данные, это важно для оценки и рисков розничных банков, и социальных рисков.
И взлетим, и поплаваем
— В последнем обзоре финансовой стабильности указывалось, что в этом сегменте для регулятора актуальны три законодательные инициативы: ПДН, количественные ограничения по необеспеченным кредитам, или запрет на кредиты, как упрощенно называют этот способ регулирования, и плавающая ставка при ипотеке. В каком состоянии они находятся?
— Начнем с показателя долговой нагрузки — проект важный с точки зрения финансовой грамотности, понимания заемщиком своих рисков. Законопроект предполагает обязанность кредитора информировать заемщика, если в результате получения кредита ПДН превысит 50%. Этот законопроект внесен в Госдуму, уже получен положительный отзыв правительства. Так что он будет скоро рассматриваться уже новым составом законодателей.
По поводу проекта о прямых количественных ограничениях у нас продолжается диалог с правительством. Пока предполагается, что этот инструмент будет распространяться на необеспеченные кредиты, конкретные детали мы обговариваем. Под количественными ограничениями понимается максимально допустимая доля рискованных кредитов в общем объеме соответствующих кредитов. Для предотвращения регулятивного арбитража количественные ограничения планируется применять как к банкам, так и к МФО. Нам важно иметь этот инструмент, поскольку он может ограничивать кредитование в высокорискованных сегментах банками, имеющими значительный запас капитала, которые к нашим макропруденциальным надбавкам не очень чувствительны.
Третий законопроект, по плавающим ставкам, в июле был внесен в Госдуму. Мы сейчас активно обсуждаем его с банковским сообществом, поскольку инициатива более широкого использования плавающих ставок исходит от банков. Напомню, что наш законопроект предполагает выделение трех групп клиентов. Первая группа — наименее защищенные граждане, для которых характерны низкие доходы и небольшие кредиты. Им банки не смогут выдавать кредиты с плавающими ставками. Вторая группа — заемщики с очень высоким доходом, которые занимают крупные суммы и отдают себе отчет в том, какие существуют риски при плавающей ставке. Для них плавающие ставки будут разрешены без ограничений. Третья — наиболее массовая группа граждан, со средними доходами. Для них будет разрешена плавающая ставка, но с ограничениями: на прирост процентной ставки и на увеличение срока. Пока в проекте зафиксирован такой вариант по предельному увеличению ставки — треть ставки, но не более 4 п.п.
— Уже понятно, какие параметры будут использованы для определения границ между группами?
— Сейчас мы как раз это обсуждаем. Очевидно, что границы должны быть дифференцированы в региональном разрезе, поскольку размеры кредитов сильно отличаются в зависимости от места жительства заемщика. Например, в большинстве регионов 3 млн рублей — это примерно средний размер ипотечного кредита. Но для Москвы доля таких кредитов составляет всего 8% от объема выдач.
Дифференциация должна быть и по типу кредитов — ипотека и необеспеченные кредиты. К примеру, 94% кредитов наличными предоставляются на сумму менее 1 млн рублей, а в ипотеке только 12%.
— То есть плавающая ставка будет применяться и для необеспеченных кредитов? Изначально же речь шла только об ипотеке.
— Действительно, мы начали прорабатывать эту тему с ипотеки, но наше обсуждение с банками показывает, что у них есть заинтересованность в предоставлении необеспеченных кредитов по плавающей ставке. Возможно, это связано с тем, что в последнее время выросла доля долгосрочных потребительских кредитов: в I квартале 2021 года доля выдач на пять и более лет составила 18% против 12% до пандемии.
Анна Каледина