Качество ипотечных кредитов существенно ухудшается
В следующем году может появиться новая категория промежуточных между банками и МФО рискованных заемщиков с высокой долговой нагрузкой. Также в 2024 ЦБ ожидает получить новый инструмент на ипотечном рынке — количественные ограничения на выдачу кредитов, в том числе по первоначальному взносу. Об этом в интервью «Известиям» сообщила директор департамента финансовой стабильности регулятора Елизавета Данилова. Она пояснила, что подобный инструмент необходим из-за ухудшения качества ипотечных кредитов: почти половина приходится на заемщиков, у которых на выплаты по долгу идет более 80% дохода. Глава департамента ЦБ также рассказала, какие еще риски беспокоят регулятор и может ли повышение ставки стать критичным для банков.
«Это всё равно будет для них более выгодно, чем заем в МФО»
— Недавно глава ЦБ Эльвира Набиуллина сообщила, что регулятор разрабатывает продукт для заемщиков с высоким показателем долговой нагрузки (ПДН), нечто промежуточное между банковским кредитом и займом в МФО. Что это за продукт и как такая идея коррелирует с тем, что ЦБ за счет макропруденциальных мер пытается снизить закредитованность?
— Идея этого продукта родилась, когда мы обсуждали законопроект о полной стоимости кредита (ПСК). Наша задача при подготовке проекта состояла в том, чтобы кредиторы при расчете ПСК учитывали все расходы заемщика по долгу — страховки, платежи и т.п. — и эти расходы были ограничены предельным значением ПСК.
При обсуждении закона, который был принят этим летом и вступает в силу 21 января 2024 года, участники рынка высказали опасения, что может произойти переток людей из банков в МФО, где разрешена более высокая ПСК. В результате была выделена отдельная категория заемщиков с повышенным риском, которые могут получить банковский кредит, хотя и по более высоким ставкам, чем в среднем. Но это всё равно будет для них более выгодно, чем заем в МФО.
Пока предполагается, что это будут небольшие кредиты до 100 тыс. рублей. По ним не будут действовать ограничения по полной стоимости кредита (ставка не более чем на треть выше, чем средняя). Кстати, на фоне повышения ключевой Банк России планирует продлить мораторий на ограничение ПСК для всех кредитов до 1 апреля 2024 года.
— Какие заемщики могут попасть в такую категорию?
— Пока как критерий рискованного клиента обсуждается показатель долговой нагрузки (ПДН, доля дохода, который заемщик тратит на обслуживание долга. — «Известия») выше 60%. Но вопрос еще обсуждается, идет процесс согласования, мы получаем предложения рынка.
— Макропруденциальные лимиты (МПЛ, предельная доля необеспеченных кредитов или займов, которую кредиторы смогут выдать за квартал) тоже не будут распространяться на кредиты такой категории?
— Пока таких планов у нас нет. Обсуждение новой категории шло именно в контексте ПСК. Макропруденциальные лимиты по таким кредитам банкам придется выполнять. Сейчас они могут выдавать до 30% кредитов заемщикам с ПДН
— Регулятор с октября действительно очень сильно ужесточил лимиты на необеспеченное кредитование, распространив их уже на заемщиков с ПДН от 50%, ранее ограничения распространялись на категорию 80+. Какие дальнейшие действия — будете еще ужесточать или, напротив, начнете смягчать?
— Сейчас мы обновляем наше указание, в соответствии с которым Банк России устанавливает МПЛ. В сентябре мы размещали планируемые изменения на сайте в рамках оценки регулирующего воздействия. Мы предлагаем уточнить факторы риска увеличения долговой нагрузки заемщиков, которые учитываются Советом директоров при установлении МПЛ. Предполагается, что если на долю кредитов с ПДН выше 50% приходится более 20% в структуре выдаваемых кредитов, то это уже говорит о накоплении рисков.
Эта доля более амбициозна, чем нынешние лимиты, поэтому потенциально можно стремиться к снижению доли рискованных кредитов до этого значения. Но в любом случае, конечно, будем учитывать ситуацию на рынке.
При движении к более здоровой структуре важно следить, как влияют принятые меры. В этом году, например, пока мы ужесточали лимиты плавно, рост потребительского кредитования оставался высоким. На 1 октября — 15% в годовом выражении. Возрос спрос на кредиты со стороны всех клиентов, в том числе с невысокой долговой нагрузкой. В категории заемщиков с ПДН 80+, видимо, произошло перераспределение между банками. В результате с октября мы существенно ужесточили МПЛ. Сейчас будем смотреть, как наши меры подействуют. Пока не видим оснований для смягчения. До конца месяца мы примем решение по лимитам на I квартал 2024 года.
«В ипотеке ситуация более сложная»
— В «Основных направлениях развития финрынка» на ближайшие три года отмечалось, что ЦБ подготовит предложение Госдуме о введении количественных ограничений и на ипотеку. С таким предложением выступили и депутаты. Почему возникла такая необходимость? Когда может быть принято решение?
— Мы обсуждаем первые предложения внутри Банка России. Когда инструмент МПЛ разрабатывали, изначально предполагалось, что он будет работать и для необеспеченного кредитования, и для ипотеки. Но на тот момент мы пошли на компромисс с правительством, допускавшим эту меру только по необеспеченным кредитам.
И сейчас мы видим, что этот инструмент достаточно эффективен. Выдачи необеспеченных кредитов заемщикам с ПДН свыше 80% снизились с 36% в IV квартале
В ипотеке ситуация более сложная. Здесь у нас в арсенале только макропруденциальные надбавки (надбавки к коэффициентам риска, которые банк должен учитывать при выдаче кредита. — «Известия»). Они работают, но путем экономического стимулирования и менее действенны для банков с большим запасом капитала. Поэтому с 1 октября мы установили их по наиболее рискованным кредитам фактически на запретительном уровне — вплоть до 900%.
Новый инструмент необходим, поскольку наблюдается существенное ухудшение качества ипотечных кредитов. Так, за последние годы более чем в два раза увеличилась доля заемщиков с ПДН 80+ — с 20% в начале пандемии до 47% в III квартале 2023 года. То же самое с первоначальным взносом: у более чем 50% заемщиков, взявших ипотеку, он очень низкий, до 20%, тогда как в начале 2020 года таких ипотечников было менее 30%.
Кроме того, у банков, которые используют ПВР-подход (модель оценки рисков и капитала на основе внутренних рейтингов заемщиков. — «Известия»), изначальные коэффициенты ниже. И для них надбавки — не такой эффективный инструмент, как лимиты, которые непосредственно ограничивают долю рискованного кредитования.
Поэтому очень хорошо, что депутаты предложили нам вернуться к вопросу об использовании МПЛ в ипотеке. Ожидаем, что уже в следующем году у нас появится этот инструмент, и мы будем его использовать.
— По каким характеристикам риска могут быть введены лимиты?
— Если говорить о необеспеченном кредитовании, то там их две — ПДН и срок. В ипотеке есть еще одна важная переменная — первоначальный взнос. Поэтому при установлении МПЛ можно опираться на ПДН, первоначальный взнос и, возможно, срок, учитывая, что у нас активно растет и доля долгосрочных кредитов свыше 25 лет. Но это мы еще будем обсуждать.
— В одном из обзоров ЦБ отмечал и рост ипотеки на 30 и более лет...
— Да, увеличилась доля ипотеки на срок свыше 25 лет почти до 50%, хотя буквально несколько лет назад кредиты выдавались в основном лишь на срок до 25 лет. В результате в половине кредитов плановый срок погашения приходится на пенсионный возраст заемщика, что несет риски как для заемщика, так и для банка.
— Обсуждают ли сейчас судьбу льготной ипотеки после июля 2024 года? С одной стороны, все согласны, что программу нужно сворачивать, с другой — появляются новые предложения. Например, на днях глава ЦБ сказала, что надо обсудить идею депутатов о дифференцированных ставках в зависимости от средних доходов в регионе.
— Насколько мы знаем, вопрос льготной ипотеки обсуждается в правительстве. Банк России направлял туда свои предложения. Они касались, в частности, повышения первоначального взноса.
Наша позиция не изменилась. Мы всегда говорили, что желательно, чтобы льготная ипотека была более адресная, как, скажем, семейная, которая нацелена на решение демографических проблем. Сейчас льготная программа очень широкая, в ней могут участвовать не только люди, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, но и инвесторы в недвижимость, в том числе весьма обеспеченные, на которых вроде бы субсидии не должны распространяться. Это привело в том числе к росту разницы в стоимости первичного и вторичного жилья. До 2020 года, когда появилась массовая льготная программа, разница была на уровне 10%, а сейчас — 42%.
Банк России уже отмечал, что целесообразно сохранить льготные программы в тех регионах, где недостаточно высокое проникновение ипотеки. В некоторых регионах строят недостаточно жилья, потому что рентабельность проектов ниже — там тоже, наверное, имеет смысл оставить меры поддержки. Эти вопросы обсуждаются.
— Выявил ли ЦБ за последнее время новые рискованные практики застройщиков? Или после субсидируемой застройщиками ипотеки с околонулевыми ставками, но более высокой стоимостью жилья прекратили этим заниматься?
— Каких-то новых массовых практик не выявлено. Сработали требования ЦБ по дестимулирующему резервированию таких кредитов. Но, определенно, какие-то практики всё еще имеются. Это подтверждается тем, что средняя ставка по ипотеке по ДДУ (договор долевого участия) в июне составляла 6,1%, а в сентябре — 5,8%, то есть даже ниже, чем по семейной ипотеке. Это отражает, что всё-таки еще есть совместные программы банков и застройщиков, хотя они уже не носят такой массовый характер, как год назад. Например, в середине
«Растет доля заемщиков с тремя и более кредитами»
— Центробанк отмечал, что растет и доля людей, которые берут потребкредит, чтобы оплатить первоначальный взнос. Вызывает ли это беспокойство регулятора, будете что-то предпринимать по этому поводу?
— Да, мы достаточно давно анализируем такие практики на основании данных бюро кредитных историй. Мы смотрим на крупные кредиты от 100 тыс. рублей, которые люди брали за три месяца до ипотеки. Во II квартале 2022 года доля таких ипотечных кредитов составляла 3,5%, а на 1 октября
Мы уже начали проводить надзорную работу с банками, которые предоставляют такие кредиты, хотим удостовериться, что они адекватно оценивают риски. Ведь смысл первоначального взноса — продемонстрировать, что заемщик способен накапливать средства и будет своевременно обслуживать свои обязательства. Если же человек использует заемные деньги, а не накопления, то появляются сомнения в его надежности.
— Данные ЦБ также свидетельствуют о том, что растет численность заемщиков с тремя и более кредитами и микрозаймами. Почему так происходит, невзирая на принимаемые меры?
— К сожалению, данные БКИ (бюро кредитных историй) действительно свидетельствуют о том, что растет доля заемщиков с тремя и более кредитами, на них уже приходится почти половина задолженности по банковским кредитам. Эта тенденция тревожит. Если раньше у ипотечного заемщика чаще не было необеспеченного кредита, чем был, то сейчас это характерно для восьми из 10 граждан, берущих ипотеку.
Мы рассчитываем, что наши меры — жесткие надбавки в ипотеке и сильное ужесточение МПЛ с 1 октября — ограничат дальнейший рост закредитованности населения.
— Возможно, это последствие того, что крупнейшие игроки сейчас имеют весь спектр продуктов и вместе с ростом закредитованности человека предлагают ему такой, где регулирования поменьше? Вплоть до рассрочки. Когда уже будет введено регулирование в этом сегменте?
— Этот вопрос тоже сейчас находится в процессе обсуждения. Мы полагаем, что было бы правильно, чтобы информация о такой задолженности поступала в БКИ наряду с данными о других кредитах и займах человека. В таком случае будет возможно применение регуляторных ограничений, как и при кредитовании.
«У людей стало меньше стимулов брать на себя повышенные риски»
— В «Основных направлениях развития финрынка» регулятор отметил, что в связи с повышением роли фондового рынка и физлиц на нем потребуется дальнейшая настройка подходов к мониторингу системных рисков и макропруденциальному регулированию. Означает ли это перспективу введения таких мер в этом сегменте?
— Макропруденциальные меры мы используем только в сегменте кредитования для банков и для МФО. Пока для фондового рынка таких планов у нас нет.
— Но наши граждане иногда используют очень рискованные стратегии, например, активный рост показывают вложения в высокодоходные облигации...
— С уходом нерезидентов розничные инвесторы действительно стали локомотивом фондового рынка, его основной движущей силой. На рынке акций их доля теперь составляет почти 80% в обороте Мосбиржи. С одной стороны, мы рассматриваем это как возможность для развития рынка в отсутствие нерезидентов. С другой стороны, конечно, мы оцениваем потенциальные риски, связанные с однотипными стратегиями граждан, с практиками манипулирования, что ведет к искажению ценообразования на рынке и повышению зависимости благосостояния граждан от рыночной конъюнктуры.
Например, в США традиционно многие люди вкладываются в акции, и когда фондовый рынок падает, это отрицательно влияет на благосостояние. В России доля вложений граждан в акции пока не столь существенна. Например, за девять месяцев этого года прирост вложений в российские акции составил около 300 млрд рублей, а общий прирост вложений граждан в разные финансовые инструменты — 6,5 трлн рублей. Большую часть сбережений граждане по-прежнему направляют на рублевые депозиты.
Что касается инвестирования средств в акции, то мы также анализируем соотношение между эшелонами. Традиционно «голубые фишки» занимают порядка 80%, на второй и третий эшелоны приходится 20%. В начале года наблюдался повышенный спрос на акции третьего, при этом были достаточно резкие движения котировок, связанные в том числе со спекулятивной активностью.
Что касается высокодоходных облигаций, то с начала года действительно граждане проявляли большой интерес к таким бумагам. В тот момент уровень рублевых ставок еще был низким, поэтому они искали инвестиционные возможности. Сейчас, когда с ужесточением денежно-кредитной политики вернулись привлекательные ставки по вкладам, у людей стало меньше стимулов брать на себя повышенные риски.
«Мы не ожидаем значимого негативного эффекта на банковский сектор от повышения ставок»
— Недавно глава Центробанка сказала, что регулятор оценивает риски в случае, если санкции введут против Мосбиржи. Если это произойдет, будет ли угрозой финансовой стабильности?
— Нет, не будет. Мы всегда анализируем риски новых санкций. И здесь для нас самое главное — иметь план действий на случай, если этот сценарий реализуется. Мы прорабатываем с Мосбиржей план, который минимизирует риски для участников.
— В связи с достаточно сильным повышением ключевой ставки не будет ли проблем на долговом рынке? Ведь в США именно повышение ставки стало причиной последнего банковского кризиса?
— Таких рисков у нас нет. Мы, безусловно, оцениваем, какое влияние оказал рост ключевой ставки на стоимость портфелей ценных бумаг банков. В связи с тем, что существенная доля портфеля удерживается до погашения, а по значительной части облигаций ставки плавающие, то отрицательная рыночная переоценка несущественна — с 1 июня по 1 ноября она составила 300 млрд рублей. Это в целом по банковскому сектору. Также важно, что рост доходности, прежде всего долгосрочных ОФЗ, носит ограниченный характер. После последнего заседания Совета директоров по ставке доходности
Что касается США, то там банкротство крупных региональных банков в марте этого года стало следствием целой совокупности факторов. Во-первых, американские банки слишком привыкли к очень мягкой денежно-кредитной политике. В Соединенных Штатах была не просто очень низкая ставка, но и обещание сохранять ее на таком уровне длительное время. При этом даже надзорные стресс-тесты там не включали возможность повышения ставок. Наоборот, они предполагали падение ВВП и смягчение ДКП для поддержки экономики. Кроме того, в США даже не был внедрен базельский стандарт по процентному риску.
То есть в результате действий ФРС и надзорных органов, а также недостаточно развитого риск-менеджмента региональные банки США оказались не готовы к повышению ставки.
В России ситуация другая. Банки должны оценивать свои процентные риски в соответствии с регулированием. Когда мы проводим стресс-тесты, то в них, безусловно, закладываем предположения о повышении ставки.
— То есть кризиса с этой стороны ожидать не нужно?
— Нет. Банки находятся в устойчивом состоянии, восстанавливают прибыль. Мы не ожидаем значимого негативного эффекта на банковский сектор от повышения ставок.