Построение DSGE-модели для российской экономики с первичным рынком жилья и многопериодными ипотечными контрактами
Ломоносов Д.А., Полбин А.В.
В работе предлагается DSGE-модель для российской экономики, включающая сектор первичного рынка жилья. Домохозяйства в модели разделяются на сберегателей и заемщиков. Первые приобретают недвижимость за счет собственных средств, вторые – с привлечением ипотечных кредитов. Модель может быть использована для оценки влияния макроэкономических факторов на показатели рынка первичной недвижимости, для прогнозирования, а также для анализа вопросов макропруденциального регулирования ипотечного кредитования. Однако основной акцент в работе делается на оценке влияния льготных ипотечных программ на рынок недвижимости и макроэкономические показатели.
Для описания экономики в условиях действия льготных программ домохозяйства-заемщики разделены на три типа. Первому типу доступны только рыночные ипотечные программы. Второму типу доступна программа семейной ипотеки в период ее действия. Третьему типу доступна программа льготной ипотеки. При калибровке модели учитывалась структура заемщиков в российской экономике. От других льготных программ мы абстрагируемся ввиду их незначительной доли в общем объеме.
В рамках построенной модели влияние льготных ипотечных программ на показатели рынка недвижимости и макроэкономические показатели зависит, во-первых, от макроэкономических шоков в период действия программ – например, чем выше рыночные ипотечные ставки по сравнению с льготными, тем сильнее влияние льготной программы на цены и объемы рынка первичной недвижимости; во-вторых, зависит от временного горизонта до их окончания – чем ближе срок окончания программы, тем выше вероятность увеличения спроса со стороны домохозяйств, желающих воспользоваться преимуществами низких ставок до окончания периода льгот. Согласно проведенному анализу, наибольший эффект от льготных ипотечных программ был зафиксирован в II квартале 2024 г. – в период, непосредственно предшествовавший окончанию действия льготной ипотеки, а также на фоне высоких рыночных процентных ставок. На пике действие льготных ипотечных программ привело к 10%-ному увеличению инвестиций в жилую недвижимость, однако при этом примерно на 20% повысило цены на жилье на первичном рынке. Результаты также показывают, что воздействие льготных ипотечных программ на ВВП оказалось незначительным. Это объясняется эффектом вытеснения, при котором кредитные ресурсы и потребительский спрос перераспределялись в пользу жилищного сектора за счет других компонентов совокупного спроса. Вместе с тем реализация льготных программ повысила рост потребительских цен.